不動産の所有者が亡くなったら｜相続登記はいつまでに行う？自分でできる？
2022年12月26日
一戸建てやマンションなどの住宅、林、畑などの不動産。所有者が亡くなったら『相続登記』と呼ばれる手続きを行いますが、これは今までマストではありませんでした。しかし、法改正により令和6年4月1日の施行日から義務化されることに。
「令和6年4月1日からなら、今までのものは大丈夫」と思ってしまうかもしれませんが、実は施行日から過去の分も相続登記の義務が発生するのです。
そこで今回は、
・相続登記はいつまでに行わなければならないのか
・相続登記の流れ
・相続登記は自分でできるものなのか
…など、相続登記が初めての方に向けて相続登記の具体的な流れから、気になる情報まで網羅して解説します。相続登記についてお悩みの方は、ぜひ本記事を最後までお読みください。
不動産の所有者が亡くなった際必要になる手続き（相続登記）
マンションや一軒家、土地などの不動産の所有者が亡くなった際、遺言書に基づいて相続されることになりますが、相続の際に行う名義変更のことを相続登記と言います。
相続登記は正しくは『相続による所有権移転登記』と呼びますが、今回は全て分かりやすく相続登記で統一します。
相続登記が令和6年4月1日より義務化
これまで相続登記は任意でしたが、法改正により令和6年4月1日より義務化が施行されることになりました。
これは、所有者が亡くなったにも関わらず相続登記がされないままだと、登記簿を見ても不動産の持ち主がわからないため、土地を活用したいときにスムーズに開発が行えないからです。
義務化について、令和6年4月1日までは猶予期間としていますが、これ以降は正当な理由がないにも関わらず不動産の相続を知ってから3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料を科される可能性があります。
他にも、不動産を担保に銀行から融資を受ける場合も必ず相続登記を済ませておかなければなりませんし、不動産を売却したい場合にも相続登記をしておかないと売却することができません。
過去の相続分も相続登記義務の対象に
「令和6年4月1日から相続登記が義務化されるのなら、それまでに相続を知ったものについては別に相続登記しなくても良いのでしょう？」と思うかもしれませんが、これは誤りです。
義務化が施行される以前に相続した不動産についても、登記義務の対象となります。※以下（1）（2）のいずれかで、遅い日から3年以内に相続登記の手続きを行う必要があります。
（1）相続登記義務化施行日（令和6年4月1日）
（2）相続開始があったことを知り、かつ不動産の所有権の取得を知った日（登記名義人が亡くなったとき）
（2）について、例えば、親が亡くなり相続開始があったことを知っていたとしても、親が不動産を所有していたことを知らなくて不動産の所有権の取得があったことを知らない状況であれば、これは該当しません。
相続開始と不動産の所有権の取得の両方を知った日から起算して、3年以内に相続登記を行う義務があります。
3年以内に相続登記が完了しない場合
通常であれば相続登記義務化の施行日または不動産の所有者が亡くなった時から3年以内に相続登記を完了させなければ10万円以下の過料が科されるとされています。
しかし、相続人や関係者が多く、相続登記に必要な資料が膨大になる場合は3年以内に相続登記が完了しなくても罰則の対象にならないとされています。※しかし、放置しても良いということではありません。
不動産を相続した場合の相続登記手続きの流れ
それでは続いて、具体的な相続登記の流れをチェックしていきましょう。相続登記を行う前に、相続をする対象となる不動産の状態や権利関係などの確認を行います。
不動産は土地と家屋に分けて登記されているので、土地と家屋それぞれ所有者がどのようになっているのか確認しましょう。
(1)不動産を取得する相続人を決定する
不動産の状態や権利関係などの確認を行ったら、次は遺産分割協議を行い不動産を取得する相続人を決定します。
遺言書があればその内容に基づいて相続人を決定しますが、遺言書がなければ相続人を集めた遺産分割協議の中で『遺産をどのように分けるか』を話し合い、決定します。
(2)必要書類を集める
不動産の相続人が決まったら、次は必要書類を取得します。
相続登記に必要な書類は下記の通りです。
・登記申請書（法務局のHPからダウンロード可能）
・不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）
・遺言書または遺産分割協議書
・被相続人（不動産の所有者）の死亡時から出生時までの戸籍謄本、除籍謄本
・被相続人（不動産の所有者）の住民票の除票
・相続人全員分の戸籍謄本、住民票
・法定相続人の印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・不動産を取得する相続人の住民票
登記申請書を用意するだけなら法務局のHPよりダウンロードするだけなのですぐに完了しますが、被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本や除籍謄本、相続人全員分の戸籍謄本など、すぐに取り寄せができない書類も多いです。
そのため、相続登記には膨大な時間がかかるもの。もしこの時点で「私には無理！」と思った場合は、相続登記おまかせプランを活用すれば面倒な書類の取り寄せから相続登記完了までを司法書士に依頼できるのでおすすめです。
(3)申請書の作成
次は、相続登記申請書を作成します。
記載例が法務局のHPに載っているので、記載内容をもとに作成していきましょう。
相続登記をするためには『登録免許税』（※後述します）が必要になりますので、これもあらかじめ窓口で納めておき、登録免許税分の収入印紙を申請書に貼り付けておきましょう。
(4)法務局に申請書類を提出する
相続登記申請書が作成できたら、必要書類を合わせて管轄の法務局に提出・申請します。申請方法はオンライン、窓口、郵送の3通りありますので、お好きな方法で申請しましょう。
相続人同士で遺産分割の話し合いが難しい場合
相続人同士で遺産分割の話し合いが難しい場合は、相続登記の手続きが難しくなります。
例えば、相続人が認知症などで十分な判断能力を有していない場合、遺産分割協議ができなくなります。この場合、家族が遺産分割協議書に代筆で署名したり捺印したりすると、書類が無効になるだけでなく私文書偽造罪で罪に問われる可能性もあります。
他にも、相続人に未成年者がいる場合などは、特別代理人の選任が必要になる場合があります。このように相続人同士で遺産分割の話し合いが難しい場合は、司法書士に依頼することでスムーズに相続登記を終えることができます。
相続登記は自分でも可能ですが…
相続登記は基本的に自分で手続きを行うことができますが、ケースによっては手続きが複雑化することも多く、司法書士に依頼するのが一般的です。
必要書類が揃っており、相続登記を行う方自身が比較的時間にゆとりがある場合は、ご自身で相続登記の手続きを済ませることができます。
しかし、相続登記が複雑になる場合は自分で手続きをしようとすると膨大な時間がかかったり、相続登記を放置しているとされ過料が科されるなどの罰則が発生することもあります。
SAKURA司法書士法人であれば、専門家の手を借りつつスピーディーに手続きを進めることが可能です。
相続登記にかかる費用
相続登記をするだけなら、かかる費用は下記の通りです。
・登録免許税
・戸籍や住民票の取得費用
登録免許税の算出方法は、不動産の評価額に0.4％かけた額となります。例えば価額3,000万円の不動産を相続するための登録免許税なら、12万円となるわけです。
ちなみに、土地の価額が100万円以下になる場合は登録免許税は課されませんので、相続登記に必要な費用は戸籍や住民票の取得費用のみとなります。
相続登記が複雑になるケース
以下のような場合、相続登記が複雑化するため司法書士に依頼をすることをおすすめします。
・相続人が多数の場合
・必要書類が廃棄されている場合
・不動産の数が多かったり、地方に不動産がある場合
・不動産の名義が祖父母や曾祖父母になっている場合
また、上記に当てはまらずとも仕事や家事育児で忙しくなかなか相続登記に時間が割けない場合や、公的な書類作成・申請などが苦手な場合は、書類が差戻しになると大変面倒なため、最初から司法書士に依頼をしてしまうことをおすすめします。
相続登記おまかせプランを活用するとスムーズ
相続登記は自分で行うことも可能な手続きですが、必要書類が多かったり、複雑なことも多いため、膨大な時間がかかります。それであれば、司法書士に依頼して速やかに相続登記を済ませてしまう方が手続き時間の削減にもなります。
SAKURA司法書士法人では、相続登記サポートプランや相続登記おまかせプランといった分かりやすい料金形態で相続登記をご依頼いただけるプランもご用意しておりますので、安心して相続登記のご依頼をいただけることでしょう。
不動産の相続登記についてお困りであれば、ぜひ一度弊所にご相談ください。
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