相続人が知っておくべき相続登記の手続きと注意点- 相続財産の名義変更に必要な手続き
2023年9月1日
不動産を相続した場合、その不動産の名義変更をしなくてはならないのは知っていても、どうやって手続きすればいいのかよくわからず、そのままにしてしまっている人も多いのではないでしょうか。
不動産の名義変更をするには相続登記をする必要があり、必要書類を揃えて法務局で手続きをおこなう必要があります。
この記事では、自分で名義変更をする方法や名義変更をする際の注意点について、わかりやすく解説していきます。
不動産の名義変更が必要な理由とは？
現金や家具、車などの動産の場合、現金であれば財布の持ち主が現金の所有者ですし、家の中にある家具はその家に住んでいる人が所有者であることが、すぐにわかります。
一方、不動産の場合、住んでいる場所から離れたところに土地や建物を持っていることも多いため、何か目印がないと、誰の所有物なのかが一見しただけではわかりません。そのため、不動産の場合には、無用なトラブルを避けるためにも、登記をすることで、第三者に対して不動産が誰の所有物なのかを公示しておく必要があるのです。
とくに、不動産が先祖代々相続されているような場合には、現在誰が所有者なのかがわかりづらく、登記をしておかないと不動産取引がスムーズにいかないおそれがあります。そのため、不動産を相続した場合には、名義変更をしたことを公的な記録として残しておく必要があるのです。
なお、登記とは、その不動産の所有者や権利関係が記録されている公的な書類のことで、法務局に保管されています。
相続登記は2024年から義務化される
相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務化されます。
相続登記の義務化に関するポイントは、次の3つです。
| 相続登記義務化の3つのポイント |
|---|
| ・相続登記の義務化は2024年4月1日から ・「不動産を相続したことを知ったとき」から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料 ・過去の相続分も義務化の対象となる |
このように、今までは、相続登記をするかしないかは相続人の自由でしたが、2024年4月1日以降は相続登記は義務化され、3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の罰金が科されることになります。
この制度は、2024年4月以降に相続した不動産だけでなく、過去に相続した不動産についても適用されます。つまり、不動産を相続したけど面倒で相続登記をしていなかった場合、2027年3月31日までに相続登記をしなければ、罰金が科されてしまう可能性があります。
自分で名義変更をする方法
自分で相続した不動産の名義変更をする手順は以下のとおりです。| 相続財産の名義変更の流れ |
|---|
| 「登記簿謄本」もしくは「登記事項証明書」を取得する ⬇︎ 相続人を確認する ⬇︎ 遺産分割協議をする ⬇︎ 申請に必要な書類を準備する ⬇︎ 登記申請書を作成する ⬇︎ 法務局で申請手続きを行う |
以下、それぞれの手続きの流れについて解説していきます。
登記事項証明書を取得する
まずは、お近くの法務局で、「登記簿謄本」もしくは「登記事項証明書」を取得して、不動産の名義人が誰になっているかを確認してください。
不動産の名義が、被相続人、つまり亡くなった方の名義になっていれば問題ありませんが、先祖代々受け継がれているような不動産の場合には、そもそも相続登記が全くされておらず、先先代の名義のままになっているようなケースもあるからです。
たとえば、父親から不動産を相続した場合、もしその不動産の名義が祖父のままであれば、まず祖父から父への相続登記をおこない、その次に父から自分への相続登記をする必要があります。
なお、登記簿謄本や登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得することができます。
また、取得の手数料は480円〜600円となっており、登記簿の閲覧だけであれば450円となっています（令和5年8月現在）。
参照：不動産登記，商業・法人登記における主な登記手数料｜法務省
相続人を確認する
不動産を相続する場合、遺言で不動産を相続する人が指定されている場合を除き、法律で規定された相続人全員が、不動産を相続する権利を持つことになります。
そのため、相続するかどうかの意思を確認するためにも、相続する権利を持つ人が誰なのかを戸籍謄本で調べる必要があります。
相続人がいないかをしっかり調べる必要があるので、戸籍謄本は、亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍を取得してください。
故人の戸籍謄本は、亡くなった方との関係を示す戸籍謄本を提出することで、各市区町村の役所で取得することができます。
なお、法律で規定されている相続人および相続分は次の通りです。
| 相続人 | 順位 | 法定相続分 | |
|---|---|---|---|
| 子・配偶者 | 第1位 | 子（全員で）2分の1 | 配偶者2分の1 |
| 直系尊属・配偶者 （両親） |
第2位 | 直系尊属（全員で）3分の1 | 配偶者3分の2 |
| 兄弟姉妹・配偶者 | 第3位 | 兄弟姉妹（全員で）4分の1 | 配偶者4分の3 |
たとえば、亡くなった方の子どもがまだ生きている場合には、第1順位の配偶者と子ども全員が相続人になり、もし子どもがすでに亡くなっていた場合には、第2順位の両親に相続する権利が移っていきます。
また、子どもや兄弟姉妹がすでに亡くなっていた場合には、孫や甥っ子、姪っ子に相続する権利が移ります。
遺産分割協議をする
相続人が確定したら、遺産分割協議をおこない、不動産を誰が相続するか決めてください。
話し合いがまとまったら、合意内容を正確に遺産分割協議書にまとめておきましょう。また、遺産分割協議書には相続人全員の実印を押すようにしてください。この実印というのは、後日、印鑑証明と照合するのでそれで印鑑証明で証明できる印鑑証明と同じ印鑑という意味です。
なお、兄弟と連絡をとっていない場合など、相続人と連絡が取れない場合には、戸籍をさかのぼって本籍を確認し、「戸籍の付票」をとることで、現在の住所まで調べることが可能です。1人で戸籍を確認するのが大変な場合には、専門家である司法書士に対応を依頼することをおすすめします。
申請に必要な書類を準備する
遺産分割協議が済んだら、あとは登記の申請をおこなうだけなので、必要書類を準備しましょう。
一般的に、相続登記で必要な書類は以下のとおりです。
| 相続登記で必要な書類 |
|---|
| ● 戸籍謄本一式 ● 被相続人の除票 ● 遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書付） ● 不動産を相続する人の住民票 ● 固定資産評価証明書 |
戸籍謄本、除票、住民票は各市区町村の役所で取得します。
固定資産評価証明書は、相続する不動産が東京23区にある場合には都税事務所、東京23区以外の場合には所在地の市区町村の役所で取得してください。
なお、この段階で司法書士にご依頼をされる方もいます。途中からでも難しいと感じた場合には、司法書士にお願いできますので、やっぱり司法書士にお願いしたいと思ったときには途中経過の書類もお持ちいただき、その旨をおっしゃってください。その際には、書類がしっかりと足りているか、間違えていないかと書類の精査から開始します。
登記申請書を作成する
申請に必要な書類を集めながら、相続登記の申請書を作成します。
登記申請書の書式は、法務局のホームページに掲載されている形式（「登記申請書の様式及び記載例」の17）以下）を参考に作成してください。
参照：登記申請書の様式及び記載例｜法務局
法務局で申請手続きを行う
必要書類が揃って、申請書の作成も終わったら、最後に法務局で相続登記の申請を行ってください。
相続登記を申請する方法は3つあります。
| 【相続登記を申請する3つの方法】 |
|---|
| ● 不動産を管轄する法務局の窓口で申請する方法 ● 申請書類を法務局に郵送して申請する方法 ● オンラインで申請する方法 |
なお、相続登記の申請は、原則不動産の所在地を管轄する法務局でおこなう必要がありますので、登記簿を取得するときのように、どこの法務局でもいいわけではないことに注意が必要です。
また、オンライン申請の場合、必要書類を全て電子化する必要があるため、手間を省くために、「相続関係説明図」をあらかじめ作成しておくと便利です。
参照：「法定相続情報証明制度」について｜法務局
申請書類に不備がなければ、おおむね1週間程度で登記申請が完了し、法務局から「登記完了証」と「登記識別情報通知書」が交付されます。
もし、申請に書類に不備があった場合、法務局の補正の指示通りに書類を訂正すれば問題なく登記申請は完了します。この申請手続きの部分は難しいので、司法書士にお願いをしてしまったほうが良いです。
自分で名義変更をする際の注意点
自分で相続財産の名義変更をする際の注意点は、以下の3つです。
| 自分で名義変更をする際の3つの注意点 |
|---|
| ✔︎ 申請期限の目安は3年以内 ✔︎ 名義変更には費用がかかる ✔︎ 自分で手続きを進めるにはデメリットが大きい |
それぞれの注意点について、詳しく解説していきます。
申請期限の目安は3年以内
2024年4月1日から相続登記が義務化される関係で、相続登記の申請期限は「不動産を相続したことを知ったとき」から3年以内となります。多くの場合、不動産を所有していた方が亡くなったタイミングから、3年の期間を計算することになるでしょう。
相続登記を怠ると10万円以下の罰金が科される可能性があるため、忘れずに名義変更の手続きをするようにしてください。
名義変更には費用がかかる
名義変更は無料でできるわけではなく、申請に必要な手数料がかかることになります。
名義変更にかかるおおまかな費用は以下の通りです。
| 【不動産の名義変更にかかる費用】 |
|---|
| ✔︎ 登録免許税 ・固定資産評価額の0.4％ ✔︎ 必要書類の取得手数料 ※役所により金額は異なります ・戸籍謄本1通450円 ・除籍・改製原戸籍謄本1通750円 ・住民票・印鑑証明書1通300円程度 ・登記事項証明書1通600円 など |
自分で手続きを進めるにはデメリットが大きい
登記にかかる申請書や提出書類は、登記に関する専門用語で記載されていることが多く、普段から戸籍や登記を扱っている人でない場合、何をいっているのかよくわからないケースも少なくありません。
また、役所や法務局は土日祝日がお休みなので、各種書類の取得や申請のために、平日の昼間にわざわざ時間を作って対応しなければいけません。もし、申請書類に不備があった場合には補正の要請にも応じる必要があり、仕事を休まなければいけないことで職場に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。
司法書士に依頼するメリット
登記の専門家である司法書士であれば、申請書類などは全て作成してもらうことができるだけでなく、戸籍や住民票などの提出書類に関しても、司法書士が本人に代わって役所から取得することができます。 必要書類を集めるために何日も会社を休む必要がなくなったり、時間のかかる戸籍集めに頭を悩ませることもないことを考えると、専門家に手続きを依頼するメリットは、非常に大きいものといえるでしょう。 また、相続人が把握しきれていなかった相続不動産を発見し、不動産の登記漏れを防ぐことができるのも、司法書士に依頼するのをおすすめする大きな理由のひとつです。
まとめ
相続財産に不動産が含まれている場合、名義変更のために相続登記をする必要があります。
2024年4月1日から相続登記が義務化されるため、登記せずにそのままにしておくと、10万円以下の罰金が科されてしまうことになります。
自分で相続登記の申請をすることもできますが、基本的にはみなさん専門家の司法書士に依頼をされる方が多いです。遺産分割協議書の作成や戸籍謄本の見方、相続登記の申請書の作成など、ある程度の法律知識を有していないと、手続きにかなりの時間を費やしてしまうおそれがあります。
手間や時間をかけずに、かつ正確に相続登記をおこなうためにも、相続登記の申請は、プロである司法書士に相談することをおすすめします。
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