マンションを相続したらどうすればいい？
必要な手続や相続税の申告、デメリットを現役司法書士が詳しく解説！
2023年9月21日
マンションを所有していた方が亡くなられた場合、どんな手続が必要なのでしょうか。
一緒に住んでいたご家族が何となくそのまま住み続けている、というケースも少なくないと思いますが、実は色々な手続が必要であったり、税金が発生したりということがあります。
このコラムでは、マンションを持っていた方が亡くなった場合の必要な手続や税金について、現役の司法書士が解説していきます。
マンションの相続に必要な手続
名義変更
不動産は一つ一つ「登記簿」というものが作られています。これはその不動産がどこに存在していて、広さはどのくらいで、というように不動産の状態であったり、現在の所有者は誰になっているとか、担保がついているとか、権利関係を示していたりするもので、「不動産の履歴書」とも呼ばれています。
マンションも部屋ごとに登記簿が作られています。
そうすると、その部屋の所有者が亡くなった場合には、相続人に名義変更をしなければなりません。
自動的に名義が変わることはなく、所定の手続を踏んでいく必要があります。
では、具体的にどのような手続が必要で、どのような手順を踏んでいけばよいのでしょうか。
以下のような流れとなります。
② 相続人の調査・確定
③ 遺産分割協議書の作成
④ 法務局で名義変更
各手続について、順番に解説していきます。
① 遺言書の確認
亡くなった方が遺言書を作成していなかったかどうか、確認する必要があります。
なぜなら、遺言書が作成されている場合には、原則としてその遺言書に書かれている通りに遺産の分配を行うからです。
遺言書にはいくつか種類がありますが、本人が直筆で書く「自筆証書遺言」又は公証役場で作成する「公正証書遺言」のどちらかが多いでしょう。
自筆証書であれば自宅や亡くなった方が使用していた銀行の貸金庫を探したり、最近では法務局で自筆証書遺言を保管する制度が始まりましたので法務局への問合せを行うといった方法が調査方法として考えられます。
公正証書であれば、同じく自宅や銀行の貸金庫もそうですが、公証役場にも保存されているので、遺言書の有無を照会する制度もあります。
② 相続人の調査・確定
亡くなった方の相続人が誰になるのか、調査して確定させる必要があります。
「自分が相続人になっています」とどんなに主張しても、それを裏付ける資料がないと、手続を進めることはできません。
具体的には、下記の書類を集めます。
・亡くなった方の住民票の除票（本籍地の記載があるもの）
・相続人の現在の戸籍
・相続人の住民票
・固定資産評価証明書
この中でも一苦労するのが「亡くなった方の出生からご逝去までの連続した戸籍」の収集作業です。
実は、戸籍制度というものは何度か法律の改正により書式や内容が変わっていて、現在の戸籍だけを取り寄せても、一生分の情報というものは記載されません。
また、亡くなった方が本籍を複数回変更していたら、全ての本籍地で戸籍の取り寄せが必要となります。
③ 遺産分割協議書の作成
民法という法律では「法定相続分」といって、誰がどのくらいの割合で遺産を所有するか決まっていますが、多くの場合はこれと異なる分配方法を相続人同士で話し合いのうえ決めています。これを「遺産分割協議」といいます。
不動産のように現物を分けることが難しい財産ついては、相続人の中の一人が単独で相続するケースが一般的です。
ここで、マンションを誰が相続するのか決めます。
この相続人の合意内容をまとめた書面が「遺産分割協議書」となります。
遺産分割協議書の書式に指定はありませんが、手続に必要な情報がしっかり書いていないと、後述する法務局で名義変更の受付がされない可能性があります。
なお、遺産分割協議書には、相続人全員が署名と実印での捺印が必要となるため、印鑑登録をしていない相続人がいる場合には登録が必要となります。
④ 法務局での名義変更
戸籍や遺産分割協議書等の書類が揃ったら、法務局にて名義変更の申請を行います。
法務局は各地にありますが、相続したマンションの管轄法務局でないと手続の受付がされませんので注意が必要です。
なお、法務局にて手続を行う場合には戸籍や遺産分割協議書の他、「登記申請書」を整えて提出する必要があります。
こちらも所定の書式はありませんが、記載方法が全て法律で決まっています。
法務局で受付後、書類に不備が無ければ2～3週間で新しい権利証が発行され、名義変更が完了となります。
相続税の申告
相続税は、相続が発生したら必ず納税が必要となるわけではありません。
「基礎控除額」というものがあり、その金額を超えなければ相続税の申告は不要となります。
その基礎控除額ですが、以下のように計算します。
3000万円+600万円×相続人の人数
マンション以外にも預貯金や株、車などがある場合は、全て合計した金額が基礎控除額を超えているかどうかで判断します。
基礎控除額を超えている場合には相続開始から10か月内に管轄の税務署にて相続税の申告が必要となります。
これを過ぎてしまうと延滞税が発生することもあります。
マンションを評価する場合には路線価といって国税庁が定めている金額を調べて計算する必要があります。
この路線価の計算は土地と道路との位置関係等も考慮して行うため、複雑です。
マンションの名義変更をしないとどうなるの？
処分ができない
マンションを相続したけれども、居住しないので売却処分したいと考えても、名義変更が終わっていないと処分ができません。
そもそも名義変更が義務化される
令和6年4月1日から、不動産の名義変更が義務となります。
これまでは名義変更は任意でしたが、相続発生後3年以内に名義変更することが求められ、これを怠ると罰則があります。
これは空き家の所有者が誰なのかわからなくなってしまう状況を避けるために設けられた制度です。
終わりに
マンションの相続を正しく完了させるには、様々な書類が必要であったり、知識が要求されるものも少なくありません。
当事務所では、手間のかかる戸籍収集や、記載方法がわかりにくい遺産分割協議書の作成、法務局での手続まで丸ごとお任せいただけるプランを用意しております。
もちろん、費用や手続期間等も詳しく説明します。
また、相続税が心配な方もご安心いただけるよう、税理士とも提携を結んでおります。
マンションを相続したけどどうすればいいかわからないという方は一度お問い合わせください。
ご家族が遺された大切な財産の相続手続を精一杯サポートします。
参考文献
潮見佳男『民法(全)[第３版]』(有斐閣、２０２２)
法テラスホームページ（https://www.houterasu.or.jp/app/faq/detail/00210）
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