不動産の相続相談｜知っておくべき知識と相談内容

亡くなった方が土地や建物などの不動産を相続した場合、その不動産を誰が相続するかで揉める場合があります。預金と違い不動産は単純に分割できないことから、評価方法や相続の仕方で意見の食い違いが出るケースも珍しくありません。

もちろん、当事者間での話し合いで解決できるのであれば、それに越したことはありません。ただし、生前どんなに仲が良くても相続開始後に揉めるケースは多く、お互いに感情的になると建設的な話し合いができない可能性が高いです。

遺産分割協議が長引くと、相続放棄の熟慮期間や相続税の申告期限が過ぎてしまうので、速やかに相続方法について意見をまとめる必要があります。個人での解決が難しければ、問題が複雑になる前に専門家である弁護士や司法書士に相談しましょう。

この記事では、不動産相続の基礎知識から不動産相続相談の必要性、専門家に相談する前の事前準備や相談の活用法などについて、わかりやすく紹介していきます。

１　不動産相続の基礎知識

相続について相談できる相談窓口はさまざまです。自分の状況にあった相談先を選択するためにも、不動産相続の基礎知識をしっかり身につけておきましょう。

　（１）不動産相続とは何か

不動産相続とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を相続人が引き継ぐことです。

相続した財産は、法定相続分に基づき相続人で分配するのが原則です。ただし、不動産は現金のように単純に分割できないことから、相続人間でどのように分配するか話し合う必要があります。

ここで、不動産の主な相続方法について確認してみましょう。

相続人の一人が不動産をそのまま相続する現物分割や、不動産を売却してその利益を相続人で均等に分ける換価分割が、オーソドックスな不動産の相続方法として選択されるケースが多いです。

とはいえ、現物分割であれば不動産を相続していない相続人から不満が出る恐れや、換価分割であれば思ったよりも売却益が少ないケース、および譲渡所得が発生してしまう恐れもあります。

不動産相続の場面では、相続人全員が納得したうえで適切な相続方法を選択する必要があるといえるでしょう。

なお、それぞれの相続方法に関する詳しい解説は、以下の記事をご参照ください。

→　相続手続きで土地を取得する際の流れと必要な手続き・注意点を解説

　（２）相続の際に知っておくべきポイント

相続とは被相続人の財産を引き継ぐことですが、預金や不動産などのプラスの財産だけではなく、借金などのマイナスの財産も引き継いでしまうことに注意する必要があります。

相続は原則として無条件で開始するため、「私は相続した覚えはない」などと後から主張して借金の相続を拒否することはできません。もし借金を相続したくないのであれば、家庭裁判所に相続放棄の申述を行い、相続しないことを法的に認めてもらう必要があります。

相続放棄の申述期限は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月」です。期限を過ぎると原則として相続放棄ができなくなります。相続が開始したら、速やかに財産調査を行い相続するかどうかを決定する必要があります。

また、不動産を相続する場合には、以下に挙げる事由にまで気を配る必要があります。

【土地を相続する場合】

代償分割や換価分割を選択する場合には、土地の価格変動を考慮して適切な評価額を算定する必要があります。評価する時期によって土地の市場価格が大きく変動する可能性があるため、相続人間で「どの時点での価額を基準とするか」につき合意を得ておくことが重要です。

また、立地条件や土地の利用価値によっても評価額が大きく変わるため、早めに分割の方針を決定する必要があります。複数の不動産会社に見積もりを出してもらうことが、相続人間での争いを産まないポイントです。

【一戸建てを相続する場合】

一戸建てを相続したものの管理を放置し空き家にしておくと、適切な管理が行われていない「特定空家等」に指定されてしまう恐れがあります。特定空家等に指定されると、固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が6倍近くまで跳ね上がるリスクがあります。

被相続人が生前住んでいた一戸建てを相続した場合には、早めに売却もしくは賃貸などで活用することを検討してください。

【マンションを相続する場合】

マンションなどの賃貸物件を相続する場合、築年数によっては入居者の確保が難しくなることがあります。毎月の管理費や修繕積立金にお金がかかることを考えると、相続することで負担が大きくなってしまう可能性も否定できません。

将来的な修繕積立金の値上げまで考慮すると、マンションを長期的に維持するためのコストまでしっかり計算しておくことが重要です。

　（３）法定相続人と相続分の仕組み

親族・家族であれば誰でも遺産を引き継げるわけではありません。相続人になれる人や引き継げる遺産の割合については、以下のように民法で細かく規定されています。

相続人	順位	法定相続分
子	第1位	子（全員で）2分の1	配偶者2分の1
直系尊属 （両親・祖父母）	第2位	直系尊属（全員で）3分の1	配偶者3分の2
兄弟姉妹	第3位	兄弟姉妹（全員で）4分の1	配偶者4分の3

※ 配偶者は、どの順位においても常に相続人となります。

まずは、第1順位の相続人に相続するかどうかの権利が与えられます。もし子が相続放棄をしなかった場合には、第2順位・第3順位の両親や兄弟姉妹は相続人となれません。

一方で、第1順位である子が相続放棄をした場合には、次順位である直系尊属（両親・祖父母）に相続権が移ります。

配偶者は相続放棄をしない限り、どの順位においても相続人となる権利を持っています。たとえば、第1順位である子が相続放棄をした場合には、第2順位である両親と配偶者が相続権を持つことになります。

なお、遺産分割協議において相続人同士で納得できるのであれば、法定相続分によらずに相続人や相続割合を決定することも可能です。

　（４）相続税の基礎控除額と計算方法

被相続人から遺産を引き継いだ場合、その受け取った遺産には相続税がかかります。相続税が発生した場合には、「被相続人が亡くなった時点において、その時の被相続人の住所地を管轄する税務署」に相続税申告書を提出する必要があります。

相続税で知っておきたいポイントとしては、相続する遺産総額によっては相続税が発生しない可能性があるということです。相続した遺産総額から借金や葬儀費用などを差し引いた金額が「相続税の基礎控除額」を超えない場合には、相続税は発生しません。財務省によると、令和4年において実際に相続税がかかった人の割合は、亡くなられた方の9.6%と公表されています。

参照：親が亡くなりました。遺産を相続する場合にどのような税金がかかるのですか？｜財務省

相続税における基礎控除額の計算方法は、「3,000万円＋（600万円 × 法定相続人数）」です。

たとえば、相続人が配偶者と子ども1人だった場合、法定相続人の人数は2人となります。上記計算式に当てはめると「3,000万円＋（600万円 × 2人）」となるので、基礎控除の額は4,200万円となります。つまり、遺産総額が4,200万円以下であれば、相続税はかからないということになります。

なお、具体的な相続税の計算方法については、国税庁のウェブサイトを参照してください。

参照：No.4152 相続税の計算｜国税庁

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２　不動産相続相談の必要性とケース別の対応

相続人間で相続する人や相続割合について合意できるのであれば、わざわざ専門家に相談する必要はないかもしれません。

ただし、お金が絡む相続の場面では話し合いがスムーズにいかないケースも多いです。特に不動産が絡む相続の場合には、評価額が数千万円になることから納得のいく相続を実現しづらい傾向にあります。

相続人だけでの話し合いが上手くいかない場合には、弁護士や司法書士などの専門家に早めに相談しましょう。

ここでは、不動産相続が必要なケースについて解説していきます。

■不動産相続時の主な相談が必要なケース

不動産相続時に相談が必要になる主なケースは、以下の4つです。

①不動産を売却したい場合

相続した不動産を売却したい場合には、司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

不動産を売却して代金を相続人で分配する場合、不動産の評価方法などで揉める可能性があります。専門家が仲介することでスムーズに話し合いを進めることができ、売却先や売却方法について最適な方法を提案することもできます。

特に司法書士であれば、不動産の売却時における抵当権の抹消登記や、不動産の名義変更なども任せることができます。売主の代理人として不動産の売却を任せられるので、仕事で忙しくても面倒な手続きに時間をかけることもありません。

②相続登記や名義変更を行いたい場合

義務化された相続登記（不動産の名義変更）を行いたい場合にも、司法書士に相談するのがよいでしょう。相続登記は「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」に行う必要があり、申請期限を過ぎると罰則が科される恐れがあります。

特に相続する不動産が複数に及ぶ場合、物件ごとに別々の法務局で登記申請を行う必要があります。登記漏れを起こすと意図せず罰則が科される恐れもあるので、専門家に任せる方が安心です。

登記漏れがあると不動産の売却手続きもスムーズに行かない恐れもあります。一戸建て、賃貸マンション、山林、田畑など、複数の不動産を相続した場合には専門家のサポートを受けましょう。

③相続税や資産管理について相談したい場合

多額の遺産を相続した場合には、基礎控除額を超えて相続税の納付義務が発生します。あらかじめ税理士に相談しておけば、生前の相続税対策（タックスプランニング）や相続税の申告を代理で行ってもらうことができます。

相続税の申告期限は「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」です。期限を過ぎると無申告加算税や重加算税、延滞税などのペナルティが科される恐れがあるので、相続が発生する前から相談しておくのがおすすめです。

④遺産分割や相続トラブルに対処したい場合

相続人間で遺産分割協議が整わない場合や、遺産の使い込みなどのトラブルが発生した場合には、早めに弁護士に相談するのがよいでしょう。

弁護士なら、相続財産や相続人調査から相続人間でのトラブル、遺言書の作成や検認申立、相続放棄の代行まで多岐に渡る対応を行うことができます。

争いが激化し問題が複雑になる前に相談すれば、相続人全員が納得できる解決方法を提示してくれるでしょう。

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３　不動産相続相談の準備と手続きの進め方

不動産相続について専門家に相談する際には、事前準備をしっかり行いましょう。ここでは、「相談前に確認しておくべきポイント」と「相談時に準備しておくべき書類と情報」について解説していきます。

　（１）相談前に確認しておくべきポイント

相続について専門家に相談する場合、多くの場合で制限時間が限られています。30分から1時間程度で的確なアドバイスをもらうためにも、事前準備をしっかり行う必要があります。

相続前に準備しておくべきことは、以下のとおりです。

①遺言書の有無を確認する

被相続人が遺言書を遺していた場合には、遺言書を相談時に持参してください。

遺言書がある場合には、基本的に遺言書の内容が遺産分割協議や法定相続分より優先されます。つまり、遺言書のあるなしで具体的な対応策が変わってくるのです。

被相続人の自宅に遺言書が保管されているケースもありますが、公証役場や法務局に保管されている場合もあります。相続人であれば遺言書の検索を行うこともできるので、近くの公証役場に問い合わせてみましょう。

②相続財産を把握する

専門家に相談する前に、できる限り相続財産を把握しておくようにしてください。預金や不動産、有価証券、株式などのプラスの財産だけでなく、借金や損害賠償債務などのマイナスの財産がどれくらいあるのかを把握することも大切です。

相続財産の全容が把握できれば、相続放棄をすべきか否かを正確に把握できます。また、相続税が発生するかどうかをチェックすることで、適切な節税対策についてアドバイスをもらいやすくなるでしょう。

預金通帳や債権者からの通知書など、客観的に財産がわかる書類を集めておきましょう。

③相続人を確定する

相続の悩みについて適切なアドバイスをもらうためには、相続人が誰なのかを明確にしておくことが重要です。

同居している配偶者と子どもが相続人であれば、特に問題なく相続手続きを進められるでしょう。一方で、前妻との間に子どもがいる場合や、相続人がすでに亡くなっていて代襲相続が発生している場合などでは、現在誰が法定相続人なのかがわかりにくくなっているケースがあります。

特定の相続人抜きで行われた遺産分割協議は無効になってしまうので、相続人を正確に把握しておく必要があります。相続人を確定させる場合には、被相続人の戸籍を取り寄せて調査する必要があります。

　（２）相談時に準備しておくべき書類と情報

以下の書類が手元にあれば、相談時に持参することをおすすめします。

①登記簿謄本や固定資産税評価証明書

相続する不動産の登記謄本や固定資産税評価証明書があると、専門家が適切なアドバイスをしやすくなります。特に相続税が発生するかどうかの判断をするには不動産の評価額も重要になるので、これらの書類があれば必ず相談時に持参しましょう。

なお、登記簿謄本はお近くの法務局、固定資産税評価証明書は不動産が所在する市町村役場の窓口などで取得できます。

②遺言書、遺産分割協議書や相続人全員の戸籍謄本

遺言書や遺産分割協議書があれば、それも相談時に持参しましょう。遺言書に則った相続方法についてアドバイスをもらえるほか、遺言書の内容に偏りがあればそれについての解決策につきアドバイスをもらうことも可能です。

遺産分割協議書は相続登記の申請や相続税申告などの場面で必要になるので、適切なサポートを受けたい場合には専門家に書面を確認してもらうのがベストです。

また、相続人全員の戸籍謄本があれば、相続人が誰であるかを専門家に判断してもらうことも可能となります。

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４　不動産相続相談先とその活用方法

不動産相続について相談できる窓口は複数あります。相談先を選ぶ際は、自分の悩みに適した相談先を選ぶようにしましょう。

　（１）不動産相続に関わる主な専門家一覧

不動産相続に関して相談できる主な相談窓口は、以下のとおりです。

相続に関する基本的なルールについて知りたい場合には、自治体・市区町村役場の相談窓口や税務署などの窓口での相談で十分かもしれません。

一方で、質問だけでなく依頼まで検討している場合や個別具体的なアドバイスをもらいたい場合には、直接弁護士や司法書士などの専門家事務所に相談するのがおすすめです。

　（２）司法書士、弁護士、税理士の役割と選び方

司法書士、弁護士、税理士などの専門家に相続に関して相談したい場合には、それぞれの専門家が対応できる分野を把握することが重要です。ここで、専門家ごとの対応範囲を確認してみましょう。

【司法書士が相続において対応できる範囲】

【弁護士が相続において対応できる範囲】

【税理士が相続において対応できる範囲】

弁護士の特徴は、基本的に相続で発生する全ての悩みについて対応できることです。特に相続人間でのトラブルを仲裁できるのは弁護士だけなので、争いが激化しスムーズな相続が難しい場合には、弁護士に相談するのがおすすめです。

一方、司法書士の場合には、弁護士のように遺産分割の調整を行うことはできません。とはいえ、相続人調査や相続財産の調査は司法書士でも行うことができます。円満な相続が可能な場合には、手間のかかる手続きを司法書士に任せるのがおすすめです。また、遺産の中に不動産が含まれている場合には、不動産の売却手続きについてアドバイスをもらえたり、その後の登記手続きを代行してもらえたりするメリットがあります。

税理士には、主に相続税の節税対策や相続税の申告手続きを代行してもらうことができます。相続に関して

発生する税務関係で悩みがあれば、税理士への相談が適しています。

　（３）無料相談窓口と公的機関

相続について無料で相談したいのであれば、以下の窓口でも無料相談を行うことが可能です。

それぞれの相談窓口に特徴があるので、事前に相談するメリット・デメリットを把握しておきましょう。

①市役所や区役所の法律相談

各自治体や市区町村役場では、弁護士や司法書士などの専門家に無料で相談できる窓口を設置している場合があります。窓口の有無や相談日時などは自治体ごとに異なりますが、電話やウェブから予約すれば専門家に直接相続について相談できるケースも多いです。

基本的に、法律トラブルなら弁護士、相続登記なら司法書士、相続税なら税理士に相談できることが多いです。相談時間は20分〜1時間程度で、市区町村への居住・通勤・通学を条件としている可能性が高いです。公的な相談窓口なので、誰でも気軽に相談できるのが大きな魅力です。

ただし、複雑な相談には応じられないケースや、個別具体的な相談はできないとしている場合も多いです。一般的なアドバイスを超えて自分にとって最適なアドバイスをもらいたい場合には、直接専門家事務所に相談した方がよいでしょう。

②法テラスの利用

法テラスは、国が設立した法律の相談案内所です。経済的な理由で弁護士や司法書士に依頼できない人のために、無料相談や依頼費用の立て替えなどを行っています。収入や資産の要件を満たせば、経済状況を気にすることなく専門家に相談・依頼ができます。

また、高齢や障害が理由で相談場所に行けない場合には、出張相談を利用できるケースもあります。法テラスと提携している弁護士・司法書士事務所経由で法テラスを利用することも可能です。活用すれば、費用を立て替えてもらいながら、自分と相性の良い専門家に依頼できます。

経済的な理由で専門家への依頼を拒絶している場合には、法テラスの利用も検討してみましょう。なお、法テラスの事務所はこちらから確認できます。

参照：お近くの法テラス（地方事務所一覧）｜日本司法支援センター 法テラス

③司法書士総合相談センターの活用方法

司法書士総合相談センターは、全国約150カ所に設置されている司法書士の法律相談窓口です。原則として有料相談になっていますが、無料相談を行っている相談センターも多数あります。遺言・相続・登記などについて司法書士に直接相談できるのが魅力です。

相談日時は相談センターによって異なるので、ウェブサイトから自宅・勤務先に近い相談センターを探して検索してみましょう。

参照：司法書士総合相談センター(総合相談窓口)一覧｜日本司法書士連合会

不動産を相続したから司法書士に相談したいものの、直接司法書士の事務所に行くのは避けたい場合には、まずは司法書士総合相談センターで相談してみるとよいでしょう。

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５　不動産相続相談を成功させるコツと注意点

不動産相続に関する相談で適切なアドバイスをもらいたい場合には、以下の3つの注意点を意識しておくことが重要です。

以下、それぞれ確認してみましょう。

　（１）相談時の費用やリスクを確認する

不動産相続に関する相談を成功させたいのであれば、相談料や着手金・報酬金などの料金体形をしっかり確認しておきましょう。費用感を確認しておけば、いざ依頼するとなった時に費用で揉めることがありません。

また、追加費用がかかるタイミングや費用相場も確認しておくと、依頼後のお金のトラブルを回避できます。最初に相談したときに大まかな見積もりを出してもらうとよいでしょう。多くの場合、調停や裁判になった場合に追加着手金が発生するケースが多いです。

また、弁護方針や依頼した場合の対応方法を確認しておくと、自分の希望通りに手続きを進めてもらえる可能性が高まります。今後発生するかもしれないトラブルの内容やそれに伴うリスクも確認しておくと、無料相談でも十分満足できる相談ができるでしょう。

　（２）適切な専門家選びとコミュニケーションの円滑化

専門家への相談で適切なアドバイスをもらいたいなら、自分の悩みに適した専門家に相談しましょう。たとえば、税務関係の専門家である税理士に相続登記の相談をしても、適切なアドバイスをもらえません。

相続人間で揉めているなら弁護士、相続財産に不動産が含まれている場合なら司法書士、相続税を含む節税対策なら税理士に相談するのがおすすめです。

また、コミュニケーションの円滑化を図るために、登記簿謄本や固定資産評価証明書などの関係資料を相談日に持参しましょう。相談時には、自分にとって不利な事情も隠さず正確に伝えることも頭に入れておくべきです。

　（３）遅延防止のためのスケジュール管理

相続手続きの中には、期限が定められているものがあります。遺産分割協議に期限はないものの、相続放棄や相続税申告、相続登記などには一定の期限が設けられています。専門家に相談する際には、手続きが遅延しないようスケジュール管理も一緒に相談するとよいでしょう。

適切なスケジュール管理を行うためには、専門家に現在の状況を正確に伝える必要があります。現況を伝え、各種手続きの期限を確認したら、それぞれの手続きの優先順位を確認しておきましょう。

アドバイスだけもらい、自分で手続きを進める場合には、それぞれの手続きですべきことや期限をまとめた表を作成することをおすすめします。

たとえ有料相談になってしまったとしても、スケジュール管理について具体的なアドバイスをもらっておくと、手続き漏れや申請期限が過ぎてしまうなどのトラブルを避けることができるでしょう。

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６　まとめ｜不動産相続相談で円滑な相続を実現するために

不動産相続について相談できる窓口は多いですが、有益なアドバイスをもらうためには悩みに適した相談先を選ぶことが重要です。無料相談を実施している事務所も多いですが、無駄な時間を使わないためにも相談先選びで妥協しないようにしましょう。

もし相談先に迷ったら、以下の基準で相談先を選ぶのがおすすめです。

無料相談をしたからといって、必ず依頼しなければいけないわけではありません。専門家からアドバイスをもらうだけで、相続手続きを円滑に進められるケースも多いです。

不動産相続について悩みがあるなら、早めに専門家に相談してみましょう。