不動産の名義変更で必要な書類とその手続き。相続や贈与、売買などの場合に注意すべきポイント

他人名義の不動産の相続や贈与・売買が発生する場合、名義変更や登記について考える方は多いものです。どのような書類が必要なのか、自身で手続きできるのか、発生する費用など、名義変更にまつわる不安はいくつもあるでしょう。

この記事では、不動産の名義変更について、必要な手続きや注意点を解説します。将来的に不動産の名義変更が発生する方や、今まさに手続きの必要性を感じている方は、参考にしてください。

相続・贈与・売買による不動産の名義変更は必要なのか？

そもそも不動産は、誰の所有物なのかがわかるよう履歴事項証明書（登記謄本）で公示されており、持ち主の死亡による相続や贈与・売買などが生じた場合、所有権を移行する必要が出てきます。

このときにおこなうのが、不動産の名義変更です。なかには名義変更をしないまま過ごす方がいるのも事実ですが、登記しないと第三者へ権利を主張できない場合があります。

たとえば、不動産売買をおこなう場合に、登記が別の人になっていると売主として名乗れない可能性があります。また遺産相続においても、所有者が明確でなければ将来的に活用も売却もできず、トラブルにつながる場合があるでしょう。登記は不動産の持ち主を明確にし、安全性を図るうえでも重要なのです。

名義変更が必要な4つのケースと注意点

不動産を取得した場合、名義変更が生じるのは主に以下に挙げる4つのケースです。

・遺産相続
・生前贈与
・不動産売買
・財産分与

詳細とともに、各シーンにおける注意点をチェックしておきましょう。

遺産相続

不動産の所有者が死亡した場合、亡くなった人（被相続人）から相続する人（相続人）へ名義変更する必要があります。これを「相続登記」と呼び、2023年12月時点では手続きに期限はありません。しかし、手続きを先延ばしにすると、相続人が死亡した場合に手続きが複雑化する可能性があるため注意が必要です。

また、2024年4月1日以降、不動産の取得を把握してから3年以内の名義変更が義務化されることが決定しています。もし正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料が課せられる恐れがあるため、早めに済ませるのがよいでしょう。

【参考記事】
相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～｜東京法務局

生前贈与

不動産の名義変更が生じるケースには、生前贈与も挙げられます。そもそも生前贈与とは、被相続人が存命中に自身の財産を他者へ無償で譲る行為です。相続税対策で実施されるケースが多く、不動産を含む金銭的財産の贈与が該当します。

なお、生前贈与で不動産を譲り受ける場合、名義変更とあわせて贈与税が課税されます。その他、取得した不動産の登記には登録免許税や不動産取得税もかかるなど、仕組みを理解したうえで受贈するかどうかを判断する必要があるでしょう。

不動産売買

相続に続いて多いのが、不動産売買による名義変更です。売買は知人間で直接おこなうほか、不動産会社に仲介してもらう方法もあります。

不動産売買の場合、名義変更の手続きは必須です。しかし、手続きに期限がないため、自身でおこなう場合は先延ばしにならないよう注意しましょう。なお、不動産会社が関与すると、通常は売却代金の決済・引渡しと同時に名義変更の登記申請を実施します。

財産分与

離婚の際に持ち家がある場合、財産分与で名義変更が必要となるケースもあります。そもそも「財産分与」とは、夫婦が婚姻期間中に形成した財産を公平に分配する制度で、原則として財産を2分の1にする決まりがあります。

たとえば、もともと夫婦の共有名義だった家がある場合、財産分与をおこなうと片方の名義に変更する必要があるでしょう。財産分与における不動産の名義変更には期限がありませんが、住宅ローンが残っている場合や土地・建物で所有者が異なる場合は手続きが複雑化しやすいため、慎重に進めましょう。

シーン別｜不動産名義変更の必要書類・手続きの流れ

ここからは、各シーンにおける不動産の名義変更について、必要書類と手続きの流れを解説します。申請をスムーズにおこなうためにも、詳細を確認しておきましょう。

遺産相続

遺産相続が生じた場合の不動産の名義変更では、一般的に以下の書類と手続きが必要です。

申請する場所	対象の不動産を管轄する法務局
必要書類	1.被相続人の出生から死亡までが記載された戸籍 2.住民票または戸籍の除票（登記簿上の住所・本籍地が記載されたもの） 3.相続人全員分の戸籍謄本 4.不動産を相続する人の住民票 5.固定資産評価証明書 6.相続関係説明図 【法定相続分以外で名義変更する場合】 ・遺産分割協議書 ・印鑑証明書
手続きの流れ	1.必要書類の収集 2.登記申請書の作成 3.管轄の法務局へ申請

必要書類のうち、取り寄せるのに手間がかかるのが戸籍です。被相続人や相続人全員分の戸籍は、在籍する各自治体へ請求する必要があるほか、相続内容次第で収集すべきものが変化します。

また、名義変更の登記には、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）が発生する点に留意しましょう。不動産の正確な評価額を自身で把握するのは難しいため、必要に応じて専門機関へ相談するのがおすすめです。

【参考記事】
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

生前贈与

生前贈与が生じた場合の不動産名義変更では、一般的に以下の書類と手続きを求められます。

申請する場所	対象の不動産を管轄する法務局
必要書類	1.対象不動産の登録識別情報通知（登記済権利証） 2.登記名義人（贈与者）の印鑑証明書 3.不動産を贈与する人の住民票 4.固定資産評価証明書 5.贈与契約書などの贈与証明書類
手続きの流れ	1.贈与契約書の作成 2.登記申請書の作成 3.管轄の法務局へ申請

前述のとおり、生前贈与で不動産を譲り受けた場合、授与者には贈与税が課せられる可能性があります。その他、登記にかかる登録免許税は固定資産評価額の2％にあたるなどの細かな規定があるため、詳しくは司法書士へ相談するのがよいでしょう。

【参考記事】
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

不動産売買

不動産売買における名義変更では、一般的に以下の書類収集と手続きをおこないます。

申請する場所	対象の不動産を管轄する法務局
必要書類	1.対象不動産の登録識別情報通知（登記済権利証） 2.登記名義人（売主）の印鑑証明書 3.買主の住民票 4.固定資産評価証明書 5.売買契約書
手続きの流れ	1.売買契約書の作成 2.登記申請書の作成 3.管轄の法務局へ申請

不動産売買における登録免許税は、前述の生前贈与と同様に固定資産評価額の2％です。ただし、土地に関しては令和8年3月31日までの申請で1.5％に軽減されるなどの措置もあります。

その他、所得税計算上のさまざまな特例も存在するため、もっとも有利な方法で進めるためには専門機関へ相談するのがよいかもしれません。

【参考記事】
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

財産分与

離婚の財産分与における名義変更では、以下の書類と手続きが必要です。

申請する場所	対象の不動産を管轄する法務局
必要書類	1.対象不動産の登録識別情報通知（登記済権利証） 2.登記名義人の印鑑証明書 3.不動産を譲り受ける人の住民票 4.固定資産評価証明書 5.離婚協議書または財産分与契約書 6.戸籍謄本など離婚の事実がわかる書類
手続きの流れ	1.離婚届の提出 2.必要書類の収集 3.登記申請書の作成 4.管轄の法務局へ申請

財産分与をおこなう場合、夫婦間で不動産売買をするイメージで手続きを進めます。そのため、不動産を婦刷り受けた人には、登録免許税や所得税が課税される点に留意しなければいけません。

財産分与時の不動産名義変更には期限がありませんが、夫婦の財産を清算する目的でおこなわれるため、速やかに登記を進めましょう。

【参考記事】
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

不動産の名義変更をスムーズにする方法

ここまで、各シーンにおける不動産の名義変更について解説しました。名義変更に伴う手続きは、自身でおこなうことも可能です。しかし、状況によっては書類収集に時間がかかったり、手間に感じたりするケースもあるでしょう。複雑なシーンでは、間違いが生じやすいのも事実です。

もし、不動産の名義変更をスムーズで確実におこないたい場合は、専門家へ依頼しましょう。以下は、遺産相続における不動産の名義変更時に、専門家へ相談した方がよいと思われる状況の一例です。

・なんらかの理由により名義変更を急ぐ必要がある
・相続人が多いにもかかわらず遺言書がない
・被相続人名義の不動産の数が多い
・そもそも手続きがよくわからない
・対象の不動産が遠方
・相続人同士が疎遠　など

上記の場合、各専門家のなかでも司法書士へ依頼するとスムーズです。依頼には費用をともないますが、さまざまな負担を軽減できるでしょう。

まとめ

不動産の名義変更はさまざまな書類が必要なうえ、手続きも複雑です。現時点では期限が設けてあるわけではありませんが、遺産相続に関しては2024年4月1日以降、義務化が予定されています。

また、名義変更は自力でもおこなえますが、ミスを防いだり早期解決させたりしたいなら、司法書士への依頼を検討しましょう。初回相談無料の事務所も多いため、手続きに悩む前に、一度コンタクトをとってみてはいかがでしょうか。