【実家の相続】実家をどうする？売却・共有・住み継ぐ選択肢とその判断基準
実家を相続する際には、売却や共有、住み継ぐなど複数の選択肢がありますが、どのように決断すればよいか悩む方は多いでしょう。本記事では、それぞれの選択肢の判断基準や注意点、具体的な手続き方法などをわかりやすく解説します。
相続は親族間での話し合いや税務・法務手続きなど多岐にわたります。必要な知識を身につけ、円満かつスムーズに手続きを進めるためのポイントを整理していきましょう。
１ 実家相続の基本：選択肢を考える
実家を相続するときには、今後どのように活用するかという選択が必要となります。住む、貸す、売るなどの方法がありますが、それぞれにメリットとリスクがあるため、しっかりと検討しましょう。
実家を“持ち続ける”か“手放す”かを検討する上では、相続人全員の希望や資金状況を考慮することが大切です。実家に誰かが住む場合には、リフォームや生活維持コストなど長期的な支出を見積もる必要があります。一方で、売却や更地にする方法を選ぶなら、不動産市場の相場や税制優遇の有無を調べて、最適なタイミングで進めることが重要です。早めに情報を集め、共有名義になるかどうかも含めて親族内で話し合いましょう。
また、相続では相続税や固定資産税の負担、相続登記の手続きなど法的な対応が不可欠です。相続人が複数いる場合は、将来のトラブルを避けるためにも、話し合いの段階で専門家に相談しておくと安心です。実家を活用する方法は多岐にわたりますが、選択肢ごとの長所・短所や費用面を踏まえて、誰にとっても納得のいく結論を導きましょう。
（１）自分や親族が住む
相続した実家に自分や兄弟姉妹、または親族が引き続き住む場合は、愛着を持って家を維持できるというメリットがあります。リフォームや修繕の費用はかかりますが、居住用不動産として小規模宅地等の特例を活用できる場合もあるため、税負担を抑える可能性があります。ただし、維持費や将来的な住み替えへの備えなども考慮しないと、後々思わぬ出費が発生することがあるので注意が必要です。
また、実家以外にほとんど相続財産が存在しない場合も注意が必要です。
民法では「法定相続分」があり、例えば配偶者と子供２人が相続人であった場合、その法定相続分は配偶者が2分の1、残りの2分の1を子供二人で等分するため4分の1ずつ、とうことになります
仮に実家の価値が1000万円で、今後も配偶者が居住するため一人で相続するとなると、
子供たちは本来250万円ずつの法定相続分があるところ、ゼロになります。
この250万円の補填をどうするか、という問題に発展することもあるため、相続人の一人が単独で相続し住み続ける場合はしっかり話し合いをしておきましょう。
（２）賃貸に出す
実家を賃貸物件として活用することで、家賃収入を得られるのが大きな魅力です。周辺エリアの需給を調べ、入居希望者を安定的に確保できるかを見極めることが大切となります。
実家を賃貸に出した場合にどの程度の賃料を取れるかどうかは、アットホームやスーモといったポータルサイトで類似物件を検索することで、おおよその金額を把握できることが多いです。
物件の老朽化具合によっては、賃貸に出す前提としてリフォームが必要になることもあります。
また、家賃の回収や入居者とのやりとりなどを全て自分で管理することは難しい場合がほとんどであるため、管理会社への委託費用、空室リスクなども含めて検討し、収支のバランスを十分に試算しておくことが必要です。
なお、賃貸に出すにあたり、戸建てとマンションでは少し考え方が違います。
①戸建ての場合
築30～35年ほど経過している古い戸建ですと、リフォームせずに賃貸に出す、というのは少し難しいかもしれません。クリーニングやクロスの全面貼り替えなどで、一般的なリフォームの相場は200～400万円ほどといえます。
②マンションの場合
マンションの場合は、立地が重要なポイントとなります。駅近辺のマンションであれば、需要は高いでしょう。
また、戸建てとは異なり、鉄筋コンクリート造であれば、築年数が経過していても十分賃貸に出すことは可能です。仮にリフォームするとした場合、一般的な相場は100～200万円程度と言えます。これは、基本的に戸建のほうがマンションと比較して面積が広いことが多いためです。
なお、マンションの場合は毎月の管理費等が発生するため、所有しているだけでも定期的な支出があります。特に築年数がある程度経過していると、管理費等が高額な場合がありますので、収益を得られるかどうか、管理費等も含めて検討された方がいいです。
③事故物件の場合は要注意
孤独死により長期間発見されずに亡くなった場合や自死の場合は事故物件となり、相場よりもかなり安価な金額設定で賃貸に出すことになります。
告知義務もあるため、仮に事故物件であることを告げずに賃貸に出した場合は将来的に損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性もあります。
（３）更地にして活用する
老朽化が激しく、改修費が大きい場合には建物を解体して更地にする選択肢もあります。駐車場やアパートなど周辺の需要に合った活用方法を見いだせれば、資産を有効に使うことができるでしょう。ただし、以下のようなリスクもあります。
①固定資産税の問題
更地にすると固定資産税が高くなることが通常です。
これは家が建っている宅地の場合、固定資産税に関する優遇措置を受けているため、その措置が受けにくくなるケースが多いためです。
家が建っている土地と更地では、固定資産税の金額に約6倍の差が出ることもあります。実家を解体して更地にする場合は事前に税金シミュレーションを行うのが賢明です。
②解体費用の問題
実際の解体作業は、家を壊して終了、という単純な問題ではありません。
解体にあたって必要となる主な費用には、粉塵を抑制するための養生費、解体作業員の人件費、廃材の撤去費用、整地費用などがあります。
また、建物の解体に関しては、使用されている建材によって費用が変動します。
鉄骨や鉄筋コンクリートなど、頑丈な建材が使われている建物ほど、解体の難度が上がるので、その分費用も高額になるのが通常です。
一般的な解体費用の相場としては150～200万円程度になります。
ただ、アスベストが使用されていたり、離れがある家などは解体費用が上がります。
なお、空き家の場合は、解体費用の補助金制度が設けられている場合もありますので、ぜひ活用してみましょう。
（４）売却する
実家を売却して現金化し、相続人同士で分配する方法を選ぶ人も少なくありません。相続人の中で実家を所有し続ける意思がある人が一人もいない場合や、現金化して分配しないと遺産分割がまとまらない場合は特に売却を検討するでしょう。
売却に際しては、不動産会社の選定や相場リサーチが重要となります。市場の動向を見極めながら、適切な時期に売りに出すことで、売却益を最大化できる可能性が高まります。相続税や譲渡所得税などの申告・納付の流れもあわせて把握しておきましょう。
具体的には以下のようなことに注意しておきましょう
①購入時の売買契約書などを探す
不動産を売却した場合、「譲渡所得税」が発生する可能性があります。
譲渡所得税は被相続人の購入時の価格と、売却時の価格を比較し、売却時のほうが高い場合に、その差額に対して課税されるものです。
もし購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の５パーセントで取得したことになり、ほとんどの場合譲渡所得が課税されてしまいます。
したがって、購入時の書類の有無で発生する税金が大きく変わります。
売却時には実家の権利証も必要になるので、売買契約書なども併せて確認しておきましょう。
②必要な場所を綺麗にしておく
購入者は基本的に内見をしてから購入するため、内見時にいい印象を残すために水回りや玄関周りは綺麗に掃除をしておきましょう。
査定に影響する場合もあります。
③物件があるエリアに精通した不動産屋を選ぶ
不動産は、査定額や売却までのスムーズさなど不動産屋ごとに異なります。
実家があるエリアを得意としている不動産屋を探しましょう。
売却までに時間がかかるほど、それまでの管理費などが余計にかかってしまいます。
④なかなか買い手がつかない場合
不動産会社に売却活動を頼んだものの、数か月反応がない物件や、そもそも販売活動を引き受けてさえもらえない物件も存在します。
過疎地などで購入希望者がほとんどいない立地であったり、建物内に残置物が散乱していたりすると、特にその傾向があります。
そのようなケースでも、販売価格にこだわらなければ、引き取り手が現れる事例もあります。
ただし、売却価格を極端に下げたり、あるいは無償にした場合、多くの不動産屋が「労力に比べて得られる仲介手数料が低額」であることを理由に販売活動を拒否されることも多いため、買い手を自力で見つけて売却までこぎつける必要があるでしょう。
（５）相続放棄・限定承認をする
相続によって借金などの負債を引き継ぐリスクがある場合には、相続放棄や限定承認が有効な選択肢となります。これらの手続きには期限があったり、必要書類が多かったりするため、早めに家庭裁判所や専門家へ相談して進めることが大切です。また、相続放棄をすると当該不動産だけでなく預貯金や株式、車などのプラスの資産も一切相続できなくなるので、メリット・デメリットを比較しながら判断してください。
プラスの財産・マイナスの財産のどちらの割合が高いのか不明確な場合は、負債調査を含めた財産調査をされることをおすすめします。
また、実家をめぐる相続でしばしば問題となるのが、親族間での意見不一致です。住み続けたい人、売却して現金化を望む人、賃貸に出すかどうかなど、話し合いが長期化することもしばしばあります。事前準備として、不動産の資産価値や維持費、税負担など必要な情報を用意し、冷静かつ公平に議論することで合意点を見つけやすくなるでしょう。
２ 実家の相続に必要な手続きと期限
相続にはさまざまな手続きがあり、それぞれに法律で定められた期限があります。期限内に適切に進めないと、後々トラブルとなる可能性があるため注意が必要です。
実家の相続では、まず相続人の確定や遺言書の内容を確認してから、遺産分割協議書を作成する流れが一般的です。被相続人名義の預貯金や不動産を相続人で分け合う際には、現物分割か換価分割、代償分割かによって進め方が異なります。いずれの手法でも、書類の不備や期限切れはトラブルのもとになるため、計画的に対応しましょう。
相続では所得税の準確定申告や相続税の申告・納付期限、登記の名義変更など同時並行で進めなければならない手続きが多く存在します。特に相続税の申告は、10カ月以内に必要となるため、遺産評価や小規模宅地等の特例の適用可否などを早めに確認しておくことが大切です。少しでも迷う点があれば、税理士や司法書士などの専門家に相談すると、スムーズに手続きが行えます。
（１）遺言書の確認と相続人の確定
被相続人が自筆証書遺言や公正証書遺言を残しているかどうかを確認することからスタートします。遺言書がある場合は、原則としてその内容通りに遺産を分割することになるためでず、
また、自筆証書遺言の場合は、基本的に遺言書の原本を家庭裁判所に提出し検認を受ける必要があるなど、法的に認められた手続きを踏む必要があります。
あわせて、戸籍謄本を収集し、相続人を正式に確定させ、協議の前提を明確にしましょう。
（２）相続財産の調査：実家の資産価値を把握する
実家の固定資産税評価額や路線価、不動産鑑定士による査定額などを調べ、資産の全体像を把握します。評価額を正しく算出しないと、後の相続税申告や売却価格の決定で支障をきたす可能性があります。また、预金や債務など不動産以外の財産状況も合わせて把握することが円滑な遺産分割の鍵となります。
なお、前述のとおり、不動産の査定額は不動産業者によって異なるため、複数社査定を依頼したり、ネットの一括査定システムの活用をしてみましょう。
（３）相続放棄・限定承認の検討（3カ月以内）
借金や税負担などマイナス財産が上回ると判断した場合には、相続放棄や限定承認が有効です。いずれも家庭裁判所に申述する手続きで、相続開始を知ってから3カ月以内という厳格な期限が定められています。相続放棄を選ぶと、もちろんマイナス財産は一切引き継がないことになりますが、不動産や預貯金などのプラス財産も一切得られない点にも留意しましょう。
（４）準確定申告の必要性（4カ月以内）
被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得にかかる所得税を納めるため、準確定申告を行います。これは相続人が連帯して申告・納税する義務を負い、4カ月以内という期限があります。給与所得や不動産所得、その他の雑所得などすべてを正確に洗い出し、必要に応じて源泉徴収票などを揃えて申告しましょう。
なお、準確定申告は被相続人が生前に所得を得ていたからといって必ず必要となるわけではありませんので、申告の必要性を税理士や税務署に確認しておきましょう。
（５）遺産分割協議書の作成
相続人全員の合意を得たうえで、遺産分割協議書を作成します。書式や記載方法に法律上の決まりはありませんが、不動産・動産・現金など、各相続人がどの財産をどのように分配するかを明確に記載しておきます。後の売却や管理の際にトラブルを避けるためにも、協議書にはすべての相続人の署名・実印での捺印をそろえておくことが欠かせません。
（６）相続税の申告と納付（10カ月以内）
基礎控除額を超える相続財産を取得した場合、相続税の申告と納付が必要になります。相続発生から10カ月以内という期限があるため、土地や建物の評価額や、配偶者控除・小規模宅地等の特例の適用可否などを早期に確認しておきましょう。期限を過ぎてしまうと加算税や延滞税が発生するリスクがあるため、準備は計画的に進める必要があります。
10ヶ月という期間は余裕があるように思えますが、財産調査や計算などで時間を要するため、相続発生後速やかに行動する必要があります。
特に不動産の評価は複雑であるため、税理士や税務署への相談が欠かせないでしょう。
（７）相続登記と相続人申告登記（3年以内）
相続した不動産については、法務局で名義を被相続人から相続人へ移す「相続登記」が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化されているため、放置すると過料が科される可能性があります。適正な相続人であることを証明するためにも、早めに戸籍謄本や遺産分割協議書などを揃え、登記手続きを進めましょう。
３ 実家相続にかかる主な税金と控除制度
相続には税金が伴い、活用できる控除制度も複数存在します。正確な情報をもとに計画的に進めることで、税額を軽減できる可能性があります。
基本的に相続税は、相続財産から基礎控除額を引いた残りの金額に対して課税されます。さらに不動産をめぐる税制には、小規模宅地等の特例や空き家を売却する際の3,000万円特別控除、取得費加算の特例など複数の優遇措置が充実しています。自分に適用できる制度を正しく把握し、期限内に手続きを行うことで税負担を大きく抑えられる可能性があります。
相続登記の際は登録免許税が課税されるため、土地や建物それぞれの評価額と税率をもとに計算が必要です。評価額と税率は時期や地域によって変動することがあるので、事前に法務局や専門家に確認しておくことが大切です。相続時の諸費用は意外と多く、納付期限や種類もさまざまなので、全体像をしっかりと把握しておきましょう。
（１）相続税のしくみと小規模宅地等の特例
相続税は法定相続人の人数や財産規模によって変わりますが、指定の要件を満たす場合には小規模宅地等の特例が適用され、土地の評価額が大幅に減額されることがあります。特に被相続人が居住していた宅地の場合は、広い面積でも低い評価に抑えられる可能性があるため、相続税負担の軽減策として注目されます。適用要件に該当するかどうかは、事前に税理士などへ相談することが望ましいでしょう。
（２）登録免許税の計算方法
相続登記を行う際には、土地や建物の固定資産税評価額に対して定められた税率を掛け合わせた額が登録免許税として課税されます。税率は2025年8月現在では不動産評価額の0.4%ですが、国の施策や法改正などで変動する可能性があるため、常に最新情報を確認しておくことが大切です。また、登記の移転時期が遅れるほど必要書類が増えるなど申請手続きが煩雑になることもあるため、手続きを先延ばしにしないよう注意してください。
（３）空き家を売却する際の3,000万円特別控除
被相続人が住んでいた家屋を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を受けられます。ただし、相続から売却までの期間制限や居住要件など適用条件が細かく定められているため、事前に確認しておくことが重要です。活用できれば譲渡所得税が軽減され、手残りが増える可能性があります。
空き家特例の適用を受けるための具体的な注意点は以下の通りです。
①納税額がゼロでも確定申告が必要になる
特例の適用を受けるためには、必要書類を添えて確定申告をすることが必要です。
したがって、控除によって所得がなくなり、税額がゼロ円になる場合であっても申告することになります。申告しなければ本来受けることができたはずの特例の適用を受けられないので、申告漏れには注意が必要です。
②贈与などで建物を事前取得している場合は適用が受けられない
特例の対象となる物件は、「相続または遺贈により」取得した空き家です。仮に空き家となった物件であっても、相続の開始直前時点において、所有者が居住者以外であれば、特例の適用を受けることはできません。
つまり、被相続人の生前に贈与などで所有者を変更した場合は特例の対象外になります。
生前対策で贈与を検討している場合は、このことも考慮したうえで行いましょう。
③店舗や倉庫は適用対象外
特例の対象物件は、相続の開始の直前時点において、被相続人の居住の用に供されていた家屋である必要があります。したがって、居住用でない店舗や倉庫などは、原則としてこの特例は適用できません。
（４）取得費加算の特例と譲渡所得税
相続により取得した不動産を売却するとき、相続税として支払った金額を取得費に加算できる制度があります。これにより譲渡所得税を低く抑えられ、最終的な納税額が少なくなるケースがあります。特例を使うかどうかで売却益が大きく変わるため、専門家のアドバイスを受けて最適な方法で申告しましょう。
４ 実家を相続するときの注意点
実家の相続では、共有名義や空き家問題など特有のリスクが多いです。相続人同士であらかじめ話し合い、トラブルを防ぐための対策を検討しておきましょう。
兄弟姉妹で共有名義とした場合、将来の設備投資や売却時に意見が合わず、大きな摩擦を生む原因となることがあります。相続登記の義務化を機に、名義を単独にしておいたほうが運用上も手続き上も合理的というケースも多いです。共有にするのであれば、どのように管理費を負担するのか、将来誰が住むのかなどを明確に話し合っておきましょう。
また、空き家のまま放置すると建物の老朽化が進行し、資産価値が下がるだけでなく、防犯や衛生面で近隣住民とのトラブルの原因にもなり得ます。相続前後の段階で賃貸に出すか解体するかなどの対応策を検討し、コスト試算を行うことが大切です。これらのトラブルを未然に防ぐには、兄弟姉妹の円満なコミュニケーションと各種専門家のサポートを上手に活用することが効果的です。
（１）共有名義のリスクとトラブル回避
共有で所有している不動産は、管理・処分の方針管理が難しく、意思決定に時間がかかりやすいのが難点です。一人でも反対する相続人がいると手続きを進められないため、将来のリフォームや売却など重要な局面で計画通りに進まないリスクが高まります。事前に共有持分を整理したり、特定の相続人に買い取ってもらったりする解決策を検討することで、トラブルを回避しやすくなるでしょう。
（２）空き家を放置するリスクと維持費
空き家を長期間放置すると、固定資産税の負担だけでなく、雑草や害虫被害、近隣トラブルといった問題が生じることがあります。老朽化が進めば建物の取り壊し費用も増大し、結果的に資産価値が大きく減少する恐れがあります。地域の治安維持や周辺環境への影響を考慮しつつ、早めに方針を決めるようにしましょう。
（３）兄弟間で相続するときの円満な話し合いの進め方
多くの場合、兄弟姉妹が集まって実家の相続について話し合う機会は限られていますが、これが円滑に進むかどうかで今後の親族関係も大きく左右されます。各自の意向やライフプランを尊重しながら、相場や税金・費用面など客観的な情報を共有し、公平に意見交換しましょう。必要に応じて弁護士や税理士、不動産会社など専門家を交えて中立的な意見を聞くことも円満解決につながります。
（４）2024年4月からの相続登記義務化への対策
2024年4月より施行されている相続登記義務化によって、相続した不動産の名義変更を放置すると過料が科される可能性があります。相続が発生したら速やかに遺産分割協議を行い、必要書類を揃えて登記を済ませることが大切です。既に相続から長期間が経過している場合も早めの対策を行い、罰則のリスクを回避しましょう。
５ まとめ
実家の相続をめぐっては、選択肢や必要な手続きが非常に多岐にわたります。早めの準備と正しい知識をもとに、円満な相続を実現しましょう。
実家の相続方法は“住み続ける”“貸す”“売却する”など多岐にわたりますが、いずれの選択でも税金や法的手続きが伴います。家族間で意見が合わない場合は、情報を整理して話し合う場を設け、相続登記や税務申告など期限があるものを優先的に進めるのがポイントです。長期的な視野で、管理費用や維持コストなどの要素を総合的に検討し、後悔のない選択を目指してください。
また、近年の法改正により相続登記が義務化されるなど、相続に関する制度が変化しつつあります。従来の方法で放置できるものではなくなってきているため、あらかじめ専門家への相談を含めた対応策を用意しておくことが大切です。実家をめぐる相続は大きな家族行事でもありますので、納得感のある協議を重ね、より良い形で次の世代に資産をつなげていきましょう。
