【相続】不動産の名義変更はどうする？かかる費用や手続き方法を解説
2022年12月26日
「不動産を所有している親が亡くなった。どうやら相続するのは自分らしい…でも、名義変更なんてどうすれば良いの？いくらかかるの？」
不動産の相続は人生においてそう何度も経験するものではありませんから、いざご自身に不動産の相続が決まり、不動産の名義変更をするとなったらお困りになる方は非常に多いもの。
そこで、今回は不動産の所有者が亡くなった後、不動産の名義変更はどうすれば良いのか？
・不動産の名義変更とは
・不動産の名義変更の流れ
・不動産相続にかかる費用
など、不動産の名義変更について、網羅して解説します。
不動産の名義変更についてお困りの方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産の所有者が亡くなったら名義変更が必要
不動産の所有者が亡くなって相続権が発生したら、必ず不動産の名義変更を行わなければなりません。
ちなみに不動産の所有者が亡くなって行う名義変更のことを相続登記（正式名称：相続による所有権移転登記）といいますが、法改正により令和6年（2024年）4月1日から義務化されることになりました。
相続登記義務化の背景は、少子高齢化により所有者がわからない土地が増えてゆき、土地の有効利用や再開発が難しくなってきたことによるものです。
このままいけば所有者がわからない土地は日本全国で約720万ヘクタールにも上ると言われており（これはなんと北海道本島（約780万ヘクタール）にも匹敵する広さ！）これまで義務化されていなかった相続登記が3年以内に義務化される運びとなりました。
いつまでに不動産の名義変更（相続登記）を行う？
不動産の所有者が亡くなったとき、かつ自身が相続人として不動産の所有権を取得したことを知ったときから起算して3年以内に不動産の名義変更（相続登記）を行う必要があります。
遺産分割協議で不動産の所有権を取得した場合などは、協議が完了した日から3年以内の手続きが必要になります。
令和6年4月1日以前に相続した不動産も相続登記が必要
「義務化されたと言っても、令和6年4月1日だからまだ猶予あるよね。」「去年母が亡くなって不動産の相続があったのは知っているけど、過去の分だから関係ないでしょ？」そう思われる方もいるかもしれませんが、これは誤りです。
基本的には過去にさかのぼって相続登記を行う必要があります。 不動産の名義変更をしないと…？
上記の通り、決まった期間内に不動産の名義変更を行わないと10万円以下の過料に科される場合があります。
また、名義変更を行わないことで当該不動産は誰のものでもないことになってしまうので、売却できない、不動産を担保にして銀行から融資を受けることができない等のデメリットも生じます。
不動産の名義変更の手続き方法
それでは実際に、どのような流れで不動産の名義変更を行うのか？具体的な手続き方法を解説します。
(1)相続人同士で誰が相続するのか決める
まずは、遺産分割協議を行うなどして相続人同士で誰が不動産を相続するのか決定します。
(2)相続登記にかかる必要書類の作成
誰が不動産を相続するのか決定したら、次は相続登記にかかる必要書類の作成を行います。
このとき、申請書と併せて提出しなければならない書類（被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本など）を集めたり、登録免許税（法務局に納める税金）の支払いも行います。
※相続登記にかかる必要書類について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
(3)法務局にて登記申請を行う
必要書類が揃ったら、管轄の法務局にて登記申請を行います。登記申請書と必要書類を提出するだけなので、オンラインや郵送でも手続きを行うことができます。
(4)必要書類を法務局から受領して完了
必要書類を提出したら、法務局で手続き完了後に相続登記が完了した旨の書類が送られてきますので、そちらを受け取って手続きは完了です。
不動産の名義変更が難しいケース
上記はスムーズに相続登記（不動産の名義変更）が完了した場合の流れですが、相続人が多数いる場合は不動産の名義変更が複雑化します。また、何らかの理由で必要書類がすでに破棄されてしまっていたり、相続人の中に、遠方に住んでいる人や会ったこともない人がいて、ご自身で連絡を取るのが大変なケースも、不動産の名義変更が難しくなるでしょう。
また、相続する不動産の数が純粋に多い場合、不動産が遠方にある場合、相続登記を長期間放置していた場合なども不動産の名義変更が複雑化してしまうので、専門的な知識が必要になります。
こんな人なら自分で不動産の名義変更が可能
平日の日中に何度も時間を確保することができる方、相続登記にあたって司法書士のアドバイスが不要な方、不動産の名義変更を急いでいない方は、自分で名義変更を完了させることができるでしょう。
しかし、大体のビジネスパーソンは平日の日中に何度も時間を確保することが難しくなりますし、ある程度相続登記について専門的な知識を持っている（もしくは自分で調べながら進めることができる）方でないとさらに時間がかかるため、結果的に司法書士に依頼した方がスムーズです。
不動産相続の場合の名義変更にかかる費用
相続登記をするだけなら、かかる費用は下記の通りです。
・登録免許税
・戸籍や住民票の取得費用
登録免許税の算出方法は、不動産の価額の評価額に0.4%かけた額となります。例えば価額3,000万円の不動産を相続するための登録免許税は、12万円となるわけです。
ちなみに、土地の評価額が100万円以下になる場合は登録免許税は課されませんので、相続登記に必要な費用は戸籍や住民票の取得費用のみとなります。
司法書士に不動産相続の名義変更を依頼した場合
上記の登録免許税と各種書類の調査・取得費用に加え、司法書士報酬（86,900円～）が、別途必要になってきます。
それだけ聞くと司法書士に相続登記の依頼をするのが高く感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、各種書類の取得や調査の手間などを総合的に加味すると、かえって安くなるケースがほとんどです。
不動産の名義変更は司法書士に依頼するとスムーズ
不動産の名義変更は複雑な上に必要書類を集める際など膨大な時間を必要とします。そのため、忙しい方や書類作成が苦手な方は司法書士に依頼することをおすすめします。
SAKURA司法書士法人なら不動産名義サポートプランや相続登記おまかせプランなど、非常に明確な料金形態で不動産の名義変更を依頼することができるので、慣れていない方でもスムーズに手続きを完了させることができるでしょう。
不動産の名義変更にお困りの方、今後自分が不動産を相続する可能性がある方は、いざという時どこの誰に依頼すれば良いのかを知っておいても損はありません。
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