相続登記が義務になる？法改正の詳細な内容を現役司法書士がわかりやすく徹底解説。
2024年1月9日
不動産を所有していた方が亡くなった場合、相続人へ名義変更をする必要があります。これを「相続登記」と呼んでいます。
この相続登記ですが、やらなくとも罰則はありませんでしたので、費用がかかる、面倒などの理由で放置してしまう方も多くいました。
しかし、相続登記を放置することで、現在の所有を特定することができず、本来有効に使用できるはずの土地が使用できないといった状況が国レベルで問題となっています。
そこで、この問題の是正を図るために、令和６年４月１日より相続登記を義務化することになりました。
本コラムでは具体的な義務の内容、相続登記をしなかった場合のデメリットなどを詳しく解説していきます。
１ そもそも登記とは？
不動産（土地・建物）には１つ１つ「登記簿」というものが作成されています。
この登記簿は「どこの誰が所有者なのか」「その人はいつ誰から譲り受けたのか」「担保が付いているかどうか」などその不動産の状態や権利関係がわかるようになっていて、「不動産の履歴書」とも呼ばれています。
不動産は基本的に価値が大きいことが多いため、権利を持っている方を明確にしておく必要があることから登記簿が作成されています。
この登記簿に所有者として名義を持っている（「登記がされている」という言い方をすることがあります）ことで第三者に対して自分の権利を主張することができます。
不動産を相続した場合も同じで、相続したことで権利自体は持っているかもしれませんが、「相続したので、今は私が所有者ですよ」と言うためには相続登記が必要となります。
２ なぜ登記は放置されてしまうのか
このように、重大な効果がある登記ですが、なぜ放置してしまう方が多いのでしょうか。
（１）手続が複雑でよくわからない
登記手続は不動産の所在地を管轄している法務局で行いますが、手続の方法や用意しなければいけない書類などが全て法律で細かく決まっています。
例えば、相続登記に関しては亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集める必要があったり、
登記申請書を法律の決まり通りに作成しないといけなかったりと、自分で手続するには難しいと感じる方が多い内容となっています。
（２）相続人全員の協力が必要となる
相続が発生した場合、「遺産分割協議」といって、相続人全員で遺産の分け方を決める必要があります。
分け方が決まったら、その合意書（遺産分割協議書）を作成して、相続人全員が署名と実印での捺印をする必要があります。
そして、この遺産分割協議書は相続登記をするときに法務局に提出しなければなりません。
このように、相続登記をするには相続人全員の協力が必須となります。
しかし、相続人同士が遠方に住んでいたりして普段あまり交流がないケースや、そもそも相続人同士面識がないといったケースもあります。
このような事情がある方は相続登記をせずにそのままになっていることが少なくありません。
（３）費用がかかる
相続登記をするにあたって、（１）のとおり、戸籍が必要になります。また、「登録免許税」という税金を法務局に納める必要があります。
戸籍は１通４５０円や７５０円といった金額ですが、亡くなった方の一生分の戸籍を集めるとなると、場合によっては数千円以上必要となります。
また、登録免許税は固定資産評価額の０．４％の金額がかかりますので、価値の高い不動産の場合にはそれなりの金額となります。
相続はしたけれども、使う予定がなかったり、どこにあるかよくわからない土地であったりすると、このような費用をかけてまで相続登記をするのは気が引ける、という方もいます。
３ 相続登記義務化の背景―所有者不明不動産の悪影響―
相続登記がされないことによって発生する一番の問題は「所有者が不明の不動産（主に土地）」が発生してしまうことです。
所有者不明とは、登記簿を調べても所有者が判明しない、もしくは所有者は判明しているが、その方と連絡がつかないことをいいます。
これは、相続登記を放置している間に次の相続が発生してしまうなど、次々代替わりをしていくことで最終的に誰が相続人になっているのかわからなくなることが原因となります。
所有者が不明だと具体的にどういう問題が発生するのでしょうか。
（１）公共事業の妨げになる
道路や上下水道の整備などの公共事業を行うにあたって、国や地方公共団体が土地を買収したいと考えた場合に、所有者が不明だと手続をすることができません。土地の有効利用ができませんね。
（２）周辺地域への影響
所有者が不明ということは、ほとんどの場合土地の手入れはされず、雑草が生い茂り、ゴミが不法投棄されていたりしています。
そうすると、周辺住民や公衆衛生に悪影響が出ます。
このような背景から、相続登記が義務化されることになりました。
４ 相続登記義務化の内容
（１）いつまでに相続登記をしなければいけないのか
不動産を相続したことを知った時から３年以内に、相続登記を行わなければならず、正当な理由なくこれを怠った場合には１０万円以下の過料が科せられます。
「不動産を相続したことを知った時」なので、相続人になっていることは知っているが、不動産があることを知らなかった場合は含まれません。
過料を科すにあたっては、法務局における運用の透明性及び公平性の観点から、慎重になることが予定されています。
具体的には、法務局側が相続登記義務違反の事実を把握した場合、あらかじめ相続人に対して相続登記をするよう通知をし、それでもなお相続登記をすべき義務を負っている方が正当な理由なく登記申請をしないときに過料通知を行うこととするなど、過料通知についての手続を法令で明確に規律することが予定されています。
また、相続登記をしなかった場合でも、期間内に登記しなかったことにつき「正当な理由」があるときには過料が課されないことになっています。
「正当な理由」についての具体例については今後、法務局からの通達などで明確にしておくことも予定されています。
予想されるのは、相続人の数が膨大で戸籍謄本等の収集にかなりの時間を要する場合、遺言書の有効性を巡って争いになっている場合、相続人自身に重病等の事情がある場合があります。
（２）過去の相続についても義務化される
義務化されるのが令和６年４月１日なので、それ以降に発生した相続のみが対象となるのかというと、そんなことはありません。過去の相続も対象となります。
この場合には、施行日または不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から３年以内に相続登記をする義務を負います。
また正当な理由もなく期限内に相続登記をしなければ、１０万円以下の過料が科せられます。
過去の相続も対象とすることで、将来所有者不明不動産が発生することを防止するだけでなく、今発生している所有者不明不動産について、所有者を判明させる目的があると言えます。
５ ３年以内に相続登記をするのが難しい方へ
面識がない、もしくは連絡が取れない相続人がいる場合や相続人同士で遺産分割協議がまとまらない場合など、相続登記をしたくてもできないことがあると思います。
その場合にも過料が科せられてしまうのでしょうか。それとも何か方法があるのでしょうか。
３年以内に相続登記をしないと過料になってしまう可能性がありますし、仮に正当な理由があり過料を免れたとしても義務を履行したことにはなりません。
そこで、上記のような事情のある方でも、より簡易的な手続で相続登記をすることができるように、「相続人申告登記の申出」の制度が創設されました。
この制度を利用して、不動産の所有者について相続が開始したことと、自身が相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記義務を履行したことになります。
この申出は、相続人が大勢いる場合であっても、単独で申し出ることができ、申出をした相続人のみが義務を履行したことになります。
ただし、注意点として、この申出は「私はこの不動産の登記名義人の相続人のひとりです」と申し出ているにすぎないので、この申告登記をしたとしても不動産の所有権を取得したことにはならないことです。
前述のように第三者に対して自身の権利を主張したい場合には、通常の相続登記をする必要があります。
６ 相続登記をしないデメリット
相続登記をしないことで、相続人自身にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。
（１）売却などの処分行為ができない
相続した不動産を売却したいと考えた場合に、亡くなった方の名義のままでは、売却することができません。これは、売買をすると登記の名義を買主に変更する必要があるところ、亡くなった方から名義変更をするとなると、亡くなっているにもかかわらず不動産を売買できていることになり、登記簿の内容がおかしなことになってしまうためです。
したがって、不動産を処分する方と、登記簿上所有者になっている方は一致していないといけません。
「どうせ処分するのみ、時間と費用をかけて相続登記なんてしたくない」と考えてしまうかもしれませんが、不動産の処分を考えている方は、相続登記が必須となります。
（２）不動産を差し押さえられる可能性がある
相続人の中に借金や固定資産税などの税金の滞納をしている方がいる場合には要注意です。
債権者は、借金などの返済がない場合に差押えをして強制執行を図ろうとします。
このとき、相続登記がされていないと差押えもできないため、債権者は相続人に代わって相続登記をすることができます。
相続登記をしたうえで、借金をしている相続人の持分を差押えることになります。
７ 相続登記の必要書類
相続登記をするには、以下のような書類が必要になります。
②亡くなった方の住民票除票（本籍の記載があるもの）
③相続人の現在戸籍
④不動産を相続する方の住民票
⑤相続人全員の印鑑証明書（相続人が複数いる場合）
⑥不動産の固定資産評価証明書
このうち、①の書類を集めるのに、亡くなった方が何度も転籍（本籍地を移すこと）していて複数の市町村に戸籍を請求しなければならないなど、大変な思いをする方も多いです。
また、上記とは別に、相続人が複数いる場合で、誰か一人の名義にする場合には遺産分割協議書を作成する必要があります。
こちらは書式に決まりはありませんが、登記簿の記載どおりに不動産を記載する必要があるなど、作成に手間がかかるものとなります。
８ 終わりに
相続登記を含む、登記手続は司法書士の専門分野となっております。
相続登記をご依頼いただけましたら、上記のような手間がかかる書類の収集・作成からサポートをすることができます。
普段役所に行く時間が無く必要書類が集められない、遺産分割協議書の作り方がわからないといった理由でお困りの方は一度ご相談ください。
とりあえず費用が知りたい、というご相談でもかまいません。まずはお気軽にお問い合わせください。
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